房地产支柱地位100年不会变，房地产这个东西，闻着臭，吃着香。谁吃谁知道。整天嚷嚷臭的，都是因为没有吃一口。
以上这段话是著名经济学家马光远在2020年初说的一段话，那时楼市行情还比较好，人们还没意识到房价会在未来2年内迎来下跌。按照当时的市场环境来看，楼市行情虽然不好，但是也不差，并且大部分人都看涨房价，加上历史经验，马光远这样看好房地产行业也是很正常的。但是突如其来的疫情打破了房地产行业的原有局面，不仅让房地产行业陷入了巨大困境，同时越来越多的人开始看跌房价。因此，从2020年到现在，房企们都在努力降价促销回笼资金，以此来降低负债率和缓解资金压力。
而在这种市场环境下，房价不可能再继续保持上涨的势头，最终在2021年9月份我国的平均房价迎来了70多个月的首次环比下跌。从2020年到2021年上半年国家对楼市的调控政策一直比较严格，不仅收紧金融政策，同时也不断提升房贷利率，房企和购房者的融资成本都提升了很多，这也是房价下跌的主要原因之一。但是从2021年下半年到现在，为了稳定房价的走势，各地开始放松楼市调控政策，甚至开始出台救市政策来帮助当地房地产行业的发展。特别是进入2023年之后，很多地区的房贷利率低至3.9%，创下10年以来新低，还有很多城市提升了公积金额度，同时下调首套房的房贷比例，这样人们的购房门槛和购房压力都降低了很多。2023年也没有了疫情的影响，再加上现在的政策环境非常有利于刚需购房者买房，这也直接让春节之后的楼市出现了好转迹象，很多这几年一直没有买房的人也开始考虑买房了。也正是这个原因，春节之后的2月份各地楼市商品房成交量显著提升，甚至有了小阳春的势头。在很多人都在担心房价会出现反弹上涨的时候，3月份的楼市似乎迎来了“倒春寒”，2月份的好行情并没有延续到3月份。那么，为什么会出现这种情况呢？在笔者看来，主要是人们又开始观望起来，虽然2月份商品房成交量显著提升，但是2月份二手房挂牌量不降反升，这说明很多投资客正趁利好卖房子。也就是说，现在大部分人并不看好未来房价走势，而刚需购房者看到这种情况，他们也就不担心房价上涨了，所以很多人就又开始观望起来。
也就是说，过去一年多各地的救市并没有让房价反弹上涨，不仅仅是三四线城市房价在一直下跌，就是一二线热点城市的很多郊区楼盘价格也在一路下跌。当然，相比经济比较发达的一二线热点城市来说，经济不发达的三四线城市房价下跌更加明显，并且目前根本就看不到房价反弹上涨的迹象。其实相比于一二线热点城市，其实很多三四线城市房价并不低，甚至堪比一二线热点城市郊区的房价。造成这种情况的原因也很简单，那就是在2015年之后三四线城市棚改项目占比当地楼市比例很大，这导致大量棚改资金和拆迁户流入了当地楼市，再加上2016年之后一二线热点城市限购，大量炒房客涌入三四线，最终导致三四线城市房价走出了翻倍行情。到了2018年，三四线城市的房价已经非常高了，很多小县城的房价都上涨到七八千元一平方米，单价突破万元的楼盘也不少。也就是说，当时在县城买一套房子基本上就要百万元起步，这么高的房价严重偏离了居民的正常收入水平。但是2018年之后棚改项目开工数量大幅减少，到了2020年棚改政策被旧改政策取代，这导致棚改开工数量越来越少，这也意味着三四线城市的楼市失去了大量棚改资金和拆迁户，直接失去棚改资金和拆迁户的支撑之后，房价失去了上涨的动力，并且开始出现下跌迹象。特别是2020年疫情之后，三四线城市的房价彻底撑不住了，房价下跌已经成为常态，甚至降价也卖不掉房子。笔者的一位粉丝表示，他的一套120平方米的房子，挂牌价一路从100万元降低到50万元，但是目前他的房子依旧没有卖掉。
其实房价下跌这么多并不夸张，了解当下楼市的人可能都清楚，不说三四线城市了，就是一二线热点城市的郊区楼盘价格腰斩也是非常正常的。针对这样的房价走势，马光远也终于改变了自己对楼市的看法，马光远认为现在投资三四线城市的房子就是“火中取栗”，也就是说马光远已经不再看好三四线城市的楼市。另外，马光远还提出了“3个20%理论”：20%的城市、20%的房企和20%的房子。对此，马光远认为未来只有那些经济发展潜力大、人口持续流入的一二线热点城市的房子适合投资，并且还需要看房企和房子的品质。可以看出，马光远虽然改变了自己的观点，但是并没有全盘否定未来的楼市，只是看跌三四线城市房价，而对于一二线热点城市的优质房产，马光远依旧是看涨的。总结：笔者赞同马光远现如今的观点，房子是，给人居住的位置，只要有需求，房地产行业就会有发展空间。房子是一个商品，随着房子的投资属性逐渐减弱，需求将决定以后房子的价格。对于一二线热点城市来说，这些城市的人口还会持续增加，每年都会有大量人口流入这些城市，随着人口的增加，这些城市的房价还有继续上涨的可能。相反地，目前大部分三四线城市的住房资源已经过剩，而这些城市大都存在人口流失的问题，所以这些城市的房价未来将失去人口的支撑，房价跌回合理水平只是早晚的事情。
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